Předkupní právo: máme pro vás přehled výhod i nedostatků

Předkupní právo umožňuje oprávněné osobě požadovat, aby byla daná nemovitost v případě prodeje přednostně nabídnuta této oprávněné osobně před jinými potenciálními kupci. Oprávněná osoba se může rozhodnout, že předkupní právo nevyužije. V následujících řádcích se dozvíte, v čem předkupní právo spočívá a jaké má tzv. předkupník možnosti v případě porušení předkupního práva ze strany prodejce.

V čem spočívá předkupní právo spoluvlastníka?

Na předkupní právo lze nahlížet ze dvou úhlů pohledu. Z pohledu spoluvlastníka nemovitosti, jinak označovaného jako „předkupníka“, který má právo požadovat nabídnutí dané nemovitosti k prodeji, a to za stejných podmínek, jaké by prodávající nabídl kterémukoliv zájemci o tuto nemovitost. Jak vypadá předkupní právo z pohledu prodávajícího? Tomu v případě prodeje nemovitosti vzniká povinnost nabídnout danou nemovitost ke koupi nejdříve spoluvlastníkovi, a to pochopitelně za stejných podmínek, za kterých by ji nabídl běžnému zájemci o tuto nemovitost.

V praxi si předkupní právo můžeme představit na zjednodušeném modelu. Pan Novák je vlastníkem hezkého domku na okraji města, který by však před odchodem do důchodu rád prodal a přestěhoval se na druhý konec republiky, aby mohl bydlet v blízkosti své rodiny. O domek projevil zájem jeho známý, pan Beneš.

Pánové se tedy dohodnou na předkupním právu, což znamená, že pan Beneš, který se stává již zmíněným předkupníkem, získá přednostní právo na odkoupení domku pana Nováka. Pakliže se pan Novák v budoucnu rozhodne svůj domek prodat, musí jej přednostně nabídnout panu Benešovi, a to za stejných podmínek, za kterých by jej nabízel běžným zájemcům (tzv. koupěchtivým). Pan Beneš se pak může rozhodnout, zda své předkupní právo využije, či nikoliv. V praxi však předkupní právo představuje složitou disciplínu a může působit i nepříjemnosti při prodeji nemovitostí. S konkrétními případy vám proto nejlépe poradí zkušení makléři.

Vzdání se předkupního práva

Prodávajícímu v případě prodeje nemovitosti vznikají povinnosti spojené s předkupním právem. O jaké povinnosti se konkrétně jedná? Prodávající musí předkupníkovi oznámit obsah kupní smlouvy uzavřené s koupěchtivým. Přesné znění kupní smlouvy se dostává k předkupníkovi, který má tři měsíce na rozhodnutí, zda předkupní právo využije, či nikoliv. Pokud ze strany předkupníka během tříměsíční lhůty nedojde k využití předkupního práva, lze danou nemovitost převést do vlastnictví koupěchtivého.

Může se stát, že prodávající poruší předkupní právo. V takovém případě má předkupník dvě možnosti. Buď se může domáhat neplatnosti smlouvy, nebo může po prodávajícím žádat náhradu škody. Pokud si v podobných situacích nevíte rady, využijte poradenské služby realitní kanceláře.

Předkupní právo k nemovitostem má několik nedostatků

Předkupní právo má v současné právní úpravě několik nedostatků, o kterých byste měli vědět. Realizace předkupního práva není důsledně vyřešena v případě spoluvlastnictví nebytových jednotek v bytových domech, tedy například garáží či sklepů. Ve větších bytových domech se mohou o předkupní právo přihlásit až desítky spoluvlastníků, kteří mohou případným odkoupením garáže či sklepní kóje do jisté míry poškodit prodávajícího bytové jednotky, jehož nabídka může ztratit na atraktivitě.

Komplikace s předkupním právem mohou nastat také u sdílených příjezdových cest k pozemkům. Se stavebním pozemkem nebo třeba chatou je nezbytné prodat také příjezdovou cestu. Pokud je však cesta ve spoluvlastnictví majitelů sousedících pozemků, může některý ze sousedů chtít podíl odkoupit podle předkupního práva. V tom případě by však k pozemku chyběla přístupová cesta a znemožnilo by to jeho prodej.

Podle odborníků z realitní kanceláře PATREAL je řešením uzavřít se spoluvlastníky do budoucna dohodu o vzdání se předkupního práva. Podíl na příjezdové cestě tak můžete prodat společně s pozemkem a s jistotou, že nenastanou žádné komplikace. Vždy se důkladně seznamte s veškerými vlastnickými náležitostmi a jejich možnými nástrahami.